物业公司未履行管理义务 管理费能否不交？

　　商场经常断水断电，物业公司又未尽到维修、保洁等义务，业主是否需继续支付管理费？这不，广州就有业主为此和物业公司争执不下，结果闹上法院讨说法。记者23日获悉，本案经广州白云法院审理后，判决应向物业公司支付物业服务费等。

　　2021年3月13日，文某与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司向文某提供物业管理服务，物业管理内容包括房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，设备的维修、养护、运行和管理等等。合同签订后，物业公司为文某经营的火锅店铺提供物业管理服务。

　　2021年7月起，文某开始拖欠物业服务费、水电费等费用。同年8月至12月期间，文某多次通过微信向物业公司提出店铺空调不制冷、停电、滴水、有苍蝇等问题，要求物业公司安排修缮处理，物业公司均表示尽量解决，但上述问题未能得到彻底整改。

　　2022年3月7日，双方解除案涉《物业管理服务合同》，后物业公司诉至法院，要求文某支付拖欠的物业服务、水电等费用11万余元及逾期违约金。

　　文某则认为，物业公司没有履行合同约定的义务，由于商场空调口、排水口、主电等工程问题，延误了店铺的商装工期，且因商场时常断水断电，致使其支出了装修费用62万余元；在火锅店开业后，商场空调屡出故障，导致店内温度过高出现滴水问题；火锅店周围卫生情况亦非常恶劣，多次向物业公司反馈均得不到回应，最终导致其店铺倒闭。因此，文某提起反诉，要求物业公司退还保证金及赔偿装修费。

　　白云法院一审判决：文某向物业公司支付物业服务费、水电费77017.51元及律师费5600元；驳回物业公司的其他诉讼请求；驳回文某的其他反诉请求。

　　经办法官指出，在日常生活中，业主与物业公司出现矛盾后，往往采取拒交物业费的方式进行对抗，这种方式不仅无法解决纠纷，甚至可能引发冲突。根据民法典第五百零九条之规定，文某与物业公司自愿签订了《物业管理服务合同》，该合同合法有效，双方应恪守合同诚信履行。

　　从双方微信沟通的情况来看，文某曾多次向物业公司反映空调温度不适等问题并要求物业公司进行维修。虽然目前并无证据证明物业公司对文某反映的问题进行了彻底的整改，但上述问题不足以造成文某无法使用案涉商铺，不足以影响文某合同目的的实现，故物业公司要求文某支付欠付的物业服务费、水电费，法院予以支持。

　　在文某反映商铺出现滴水情况后，物业公司虽告知文某会尽量安排人员过去对空调进行修缮，但未提供证据佐证对上述空调滴水等问题进行了修缮等，未完全履行物业管理义务，故对于物业公司要求文某赔偿物业服务费逾期违约金，法院不予支持。

　　至于文某的反诉请求，因案涉合同明确约定，在承租方拖欠物业费等费用的情况下，保证金可予以抵扣欠付费用，承租方进行的所有工程费用应由承租方独自承担，故法院对文某的请求不予支持。经抵扣，文某需向物业公司支付的物业服务费、水电费共计77017.51元。

　　物业公司与业主之间时常容易产生矛盾，业主认为物业公司未能提供理想的物业服务，比如环境不整洁、公共设施修缮不及时、单位扰民情况等等，因此拒付物业费。在本案中，物业公司虽未完全履行物业管理义务，但不影响业主合同目的的实现，即业主仍然可以正常进出、使用商铺，就应当支付物业费。同时，由于物业公司未完全履行物业管理义务，亦无权要求业主赔偿物业服务费逾期违约金。

　　法官在此提醒，业主拒交物业费需要证明物业公司履行义务确有重大瑕疵，如对物业公司提供的服务有不满，应先正式要求物业公司采取补救措施或赔偿损失等，不应以此为由拒交物业费；同时物业公司也应当及时按约履行自己的管理义务，在自身服务水平未达标的情况下，即使业主拖欠管理费也无权要求业主承担逾期的利息。

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